Dahi kafalar
New member
Konut balonunu hatırlıyor musunuz? Tamam, 35 yaşında veya daha gençseniz, muhtemelen değil – balon patladığında en fazla gençtiniz. Ama o zamanlar çok büyük bir anlaşmaydı ve çok tuhaftı.
2000’lerin başında balon şişerken, bana ve diğerlerine – Dean Baker alarmı veren ilk önde gelen ekonomist olabilirdi – şimdiye kadar gördüğümüz en bariz yanlış fiyatlandırma vakası gibi görünüyordu. En azından 1990’ların sonlarındaki dot-com balonu, işletmelerin heyecan verici yeni teknolojiler geliştirdiği bahanesine sahipti, bu nedenle en azından bazı yeni şirketler son derece değerli hale gelebilir. Ama insanlar binlerce yıldır evler inşa ediyor; bu olağanüstü fiyatları ne haklı çıkarabilir?
Ancak o zamanlar, konut hakkında soru soran herkese… şimdi kripto para birimleri hakkında soru soran insanlar gibi davranıldı. (Dünkü köşe yazısı internete girdikten sonra, bir Wall Streeter arkadaşı “Tanrı gelen kutunuza yardım etsin” diye mesaj attı.) Çok sayıda “Başkan Bush’tan nefret ettiğiniz için bir balon olduğunu söylüyorsunuz” e-postaları aldım.
Her neyse, balon sonunda patladı ve finansal sistemin büyük bir bölümünü de beraberinde götürdü. Bu endişe verici bir emsal çünkü konut fiyatları bir kez daha hızla yükseliyor. Aslında, büyük pazarlardaki ortalama reel konut fiyatı şimdi 2006’daki zirvesinden daha yüksek:
Yine mi başlıyoruz? Kredi. . . FRED
Yani tarih tekerrür etmek üzere mi? Pekala, bu ev fiyatlarındaki artış ile önceki arasında önemli farklar var, bu farklar muhtemelen bunu daha az endişelendiriyor.
2000’li yıllarda konut fiyatlarındaki artışın önemli bir özelliği, sadece bazı metropolleri etkilemesiydi. 2005’te balon hakkında yazdığımda, Amerika’nın Flatland – konut arzını artırmanın kolay olduğu yerler – ve “yüksek nüfus yoğunluğu ve arazi kullanımı kısıtlamalarının bir kombinasyonunun” yapıldığı Bölgeli Bölge arasında etkin bir şekilde bölündüğünü savundum. yeni evler inşa etmek zor. Ve büyük fiyat artışları sadece ikincisinde gerçekleşti. Örneğin, Miami ve Dallas arasında zaman içinde bir karşılaştırma:
Ama bu sefer daha eşit dağılmış. Kredi. . . FRED
Bu ayrım, bir balonun ortasında olduğumuz sonucuna varmamın anahtarıydı. 2000’lerin ortalarına gelindiğinde, ulusal düzeydeki gerçek ev fiyatları “sadece” yaklaşık yüzde 50 arttı; bu, acı veren entelektüel çarpıtmalarla düşük faiz oranları temelinde haklı çıkarmaya çalışabileceğiniz bir rakam. Ancak Miami ve San Diego gibi yerlerde gördüğümüz yüzde 100 veya daha fazla artışı haklı çıkarmanın bir yolu yoktu.
Ancak bu sefer farklı. Miami-Dallas karşılaştırmasına tekrar bakın. Gördüğünüz gibi, ev fiyatlarındaki yeni artış, fiyatların Flatland’de kıyılardaki İmarlı Bölgelerdeki kadar veya daha fazla artmasıyla, çok daha fazla ulusal bir fenomendir. Enflasyona göre ayarlandığında, 2000’lerin balonunun merkez üssü olan yerlerde fiyatlar hala önceki zirvelerinin altında (ve faiz oranları şimdi daha da düşük olduğu için fiyat artışlarını haklı çıkarmak daha kolay); ulusal ortalamanın bu kadar yüksek olmasının nedeni, fiyatların her yerde, hatta eskiden pazarlık yapılan küçük kasabalarda bile artmasıdır.
Bu nasıl mümkün olabilir? 2000’lerde, artan talebe rağmen birçok yerde ev fiyatları düşük kaldı, çünkü arz boldu: İnşa edilebilir arazi hem küçük şehirlerde hem de Houston gibi imar konusunda fazla bir şeye sahip olmayan şehirlerde boldu.
Ancak bu sefer rekor ev fiyatları konut inşaatında bir patlamaya yol açmadı:
Yapmayacağız. Kredi. . . FRED
Ama neden? Evlerin bu kadar çok satılmasıyla, geliştiricilerin oldukça hızlı bir şekilde yapabilecekleri yeni birimleri ortaya çıkarmak için büyük bir teşvik olacağını düşünürdünüz. McMansion patlaması sırasında New Jersey’de araba sürdüğümü ve evlerin ne kadar hızlı yükseldiğine hayret ettiğimi hâlâ hatırlıyorum. Geliştiriciler neden şimdi acele etmiyor?
Yazışmada, eski M. I. T. sınıf arkadaşım ve ekonomist Charles Steindel bana olası cevaba işaret etti: Bu tedarik zinciri, aptal. Yapı malzemelerinin fiyatlarına neler olduğuna bakın:
Tedarik zinciri yeniden devreye giriyor. Kredi. . . FRED
Bu nedenle, inşa edilebilir arazilerin bol olduğu yerlerde bile fiyatlar yükseliyor, çünkü arz talebi karşılamak için yükselemiyor.
Tüm bunları bir araya getirin ve bir balon olayı 2005 veya 2006’daki kadar ikna edici değil. Bu, her şeyin yolunda olduğu anlamına gelmez. Tanıdığım emlakçılar bana hala sağlıksız bir çılgınlık hissi olduğunu ve küçük kasaba evleri için yüksek fiyatlar ödeyen insanların tedarik zincirleri çözüldüğünde ve daha fazla ev inşa edildiğinde pişman olabileceğini söylüyor.
Ancak bu sefer farklı, bazı ev fiyatları 2000’lerin balonu gibi görünmeye başlasa bile. Her şeyin yolunda olduğunu söyleyemem ama konut balonu muhtemelen endişelenecek ilk 10 şey listemde değil.
2000’lerin başında balon şişerken, bana ve diğerlerine – Dean Baker alarmı veren ilk önde gelen ekonomist olabilirdi – şimdiye kadar gördüğümüz en bariz yanlış fiyatlandırma vakası gibi görünüyordu. En azından 1990’ların sonlarındaki dot-com balonu, işletmelerin heyecan verici yeni teknolojiler geliştirdiği bahanesine sahipti, bu nedenle en azından bazı yeni şirketler son derece değerli hale gelebilir. Ama insanlar binlerce yıldır evler inşa ediyor; bu olağanüstü fiyatları ne haklı çıkarabilir?
Ancak o zamanlar, konut hakkında soru soran herkese… şimdi kripto para birimleri hakkında soru soran insanlar gibi davranıldı. (Dünkü köşe yazısı internete girdikten sonra, bir Wall Streeter arkadaşı “Tanrı gelen kutunuza yardım etsin” diye mesaj attı.) Çok sayıda “Başkan Bush’tan nefret ettiğiniz için bir balon olduğunu söylüyorsunuz” e-postaları aldım.
Her neyse, balon sonunda patladı ve finansal sistemin büyük bir bölümünü de beraberinde götürdü. Bu endişe verici bir emsal çünkü konut fiyatları bir kez daha hızla yükseliyor. Aslında, büyük pazarlardaki ortalama reel konut fiyatı şimdi 2006’daki zirvesinden daha yüksek:
Yine mi başlıyoruz? Kredi. . . FRED
Yani tarih tekerrür etmek üzere mi? Pekala, bu ev fiyatlarındaki artış ile önceki arasında önemli farklar var, bu farklar muhtemelen bunu daha az endişelendiriyor.
2000’li yıllarda konut fiyatlarındaki artışın önemli bir özelliği, sadece bazı metropolleri etkilemesiydi. 2005’te balon hakkında yazdığımda, Amerika’nın Flatland – konut arzını artırmanın kolay olduğu yerler – ve “yüksek nüfus yoğunluğu ve arazi kullanımı kısıtlamalarının bir kombinasyonunun” yapıldığı Bölgeli Bölge arasında etkin bir şekilde bölündüğünü savundum. yeni evler inşa etmek zor. Ve büyük fiyat artışları sadece ikincisinde gerçekleşti. Örneğin, Miami ve Dallas arasında zaman içinde bir karşılaştırma:
Ama bu sefer daha eşit dağılmış. Kredi. . . FRED
Bu ayrım, bir balonun ortasında olduğumuz sonucuna varmamın anahtarıydı. 2000’lerin ortalarına gelindiğinde, ulusal düzeydeki gerçek ev fiyatları “sadece” yaklaşık yüzde 50 arttı; bu, acı veren entelektüel çarpıtmalarla düşük faiz oranları temelinde haklı çıkarmaya çalışabileceğiniz bir rakam. Ancak Miami ve San Diego gibi yerlerde gördüğümüz yüzde 100 veya daha fazla artışı haklı çıkarmanın bir yolu yoktu.
Ancak bu sefer farklı. Miami-Dallas karşılaştırmasına tekrar bakın. Gördüğünüz gibi, ev fiyatlarındaki yeni artış, fiyatların Flatland’de kıyılardaki İmarlı Bölgelerdeki kadar veya daha fazla artmasıyla, çok daha fazla ulusal bir fenomendir. Enflasyona göre ayarlandığında, 2000’lerin balonunun merkez üssü olan yerlerde fiyatlar hala önceki zirvelerinin altında (ve faiz oranları şimdi daha da düşük olduğu için fiyat artışlarını haklı çıkarmak daha kolay); ulusal ortalamanın bu kadar yüksek olmasının nedeni, fiyatların her yerde, hatta eskiden pazarlık yapılan küçük kasabalarda bile artmasıdır.
Bu nasıl mümkün olabilir? 2000’lerde, artan talebe rağmen birçok yerde ev fiyatları düşük kaldı, çünkü arz boldu: İnşa edilebilir arazi hem küçük şehirlerde hem de Houston gibi imar konusunda fazla bir şeye sahip olmayan şehirlerde boldu.
Ancak bu sefer rekor ev fiyatları konut inşaatında bir patlamaya yol açmadı:
Yapmayacağız. Kredi. . . FRED
Ama neden? Evlerin bu kadar çok satılmasıyla, geliştiricilerin oldukça hızlı bir şekilde yapabilecekleri yeni birimleri ortaya çıkarmak için büyük bir teşvik olacağını düşünürdünüz. McMansion patlaması sırasında New Jersey’de araba sürdüğümü ve evlerin ne kadar hızlı yükseldiğine hayret ettiğimi hâlâ hatırlıyorum. Geliştiriciler neden şimdi acele etmiyor?
Yazışmada, eski M. I. T. sınıf arkadaşım ve ekonomist Charles Steindel bana olası cevaba işaret etti: Bu tedarik zinciri, aptal. Yapı malzemelerinin fiyatlarına neler olduğuna bakın:
Tedarik zinciri yeniden devreye giriyor. Kredi. . . FRED
Bu nedenle, inşa edilebilir arazilerin bol olduğu yerlerde bile fiyatlar yükseliyor, çünkü arz talebi karşılamak için yükselemiyor.
Tüm bunları bir araya getirin ve bir balon olayı 2005 veya 2006’daki kadar ikna edici değil. Bu, her şeyin yolunda olduğu anlamına gelmez. Tanıdığım emlakçılar bana hala sağlıksız bir çılgınlık hissi olduğunu ve küçük kasaba evleri için yüksek fiyatlar ödeyen insanların tedarik zincirleri çözüldüğünde ve daha fazla ev inşa edildiğinde pişman olabileceğini söylüyor.
Ancak bu sefer farklı, bazı ev fiyatları 2000’lerin balonu gibi görünmeye başlasa bile. Her şeyin yolunda olduğunu söyleyemem ama konut balonu muhtemelen endişelenecek ilk 10 şey listemde değil.