Dahi kafalar
New member
Siz veya tanıdığınız biri son zamanlarda kalacak bir yer arıyorsanız, konut piyasasının son iki buçuk yılda çılgına döndüğünü biliyorsunuzdur. Ev fiyatları yükseldi; kiralar da öyle.
Bu gelişmeler insanların yaşamları için önemlidir: Birinin başının üstünde bir çatı olması çoğu ailenin bütçesinin büyük bir bölümünü oluşturur. Şu anda enflasyonu düşürmeye odaklanan ekonomi politikası için de önemliler: Barınma maliyeti, Tüketici Fiyat Endeksinin neredeyse üçte birini ve gıda ve enerji hariç temel tüketici fiyatlarının yaklaşık yüzde 40’ını oluşturuyor. Federal Rezerv normalde politikayı yönlendirmek için kullanır.
Dolayısıyla artan konut fiyatları ve özellikle (açıklayacağım gibi) artan kiralar çok önemli. Bu da iki büyük soruyu gündeme getiriyor. İlk olarak, konut neden vahşileşti? İkincisi, enflasyonla mücadelenin sonuçları nelerdir?
İlk olarak, veriye bir göz atın. Bu günlerde konutla ilgili iki farklı veri türü var: Zillow ve Apartman Listesi gibi çevrimiçi hizmetler tarafından yayınlanan özel sektör endeksleri ve Çalışma İstatistikleri Bürosu’ndan alınan resmi rakamlar. Alışılmadık bir şekilde, şu anda bu kaynaklar oldukça farklı hikayeler anlatıyor gibi görünüyor. Salgın durgunluğun Şubat 2020’de başlamasından bu yana tüm değişiklikleri ölçen üç kira endeksi:
Kira patlaması. Kredi… Zillow, Apartman Listesi, Çalışma İstatistikleri Bürosu
BLS serisi, sahiplerin eşdeğer kirasıdır – birazdan daha fazlası. Açık olan şu ki, özel önlemler büyük kira artışları gösteriyor; resmi veri, pek değil. Bununla birlikte, bu farklılık, gerçekler üzerindeki bir çelişkiyi değil, endekslerin ölçtüğü şeydeki bir farkı yansıtmaktadır. Özel firmalar yeni kiracılar için liste fiyatlarına bakıyor; resmi önlem, kiracıların şu anda ortalama olarak ne kadar ödediğine bakar. Birçok kiracının bir yıllık kiraları olduğundan, ödenen ortalama kiralar, özellikle kiralar hızla yükselirken, yeni kiraların gerisinde kalma eğilimindedir. Zamanla, resmi dizinin yetişmesini bekleyebiliriz.
Kiralardaki bu artışı ne açıklıyor? Pek çok makalede gördüğüm bir açıklama, kiraların on yıldan beri yükselen ev fiyatları tarafından yönlendirildiğidir – neredeyse 2000’lerin ortalarındaki konut balonunun sönmesinin sona ermesinden bu yana. Düşük faiz oranları ve çöküşün yaktığı ev inşaatçılarından gelen sınırlı yeni arz, gerçek konut fiyatlarında sürekli bir artış eğilimine yol açtı; tartışmaya göre, ev sahipleri binaları için ödedikleri fiyatları yansıtmak için daha yüksek kiralar talep etmeye başladılar.
Ancak bu argüman ne mantıksal ne de ampirik olarak bir arada tutmaz. Ev sahipleri, piyasanın kaldırabileceği kadar ücret alırlar; binaları için ödedikleri her ne ise, kira piyasasını doğrudan etkilememesi gereken bir batık maliyettir. Ve 2000’lerin büyük konut balonu aslında kiraları artırmadı. 2000 yılından bu yana BLS tarafından tahmin edilen gerçek konut fiyatları ve gerçek kiralar:
Yüksek ev fiyatları yüksek kiralara dönüşmez. Kredi… FRED
Balon çok büyüktü, ancak bugünün fiyatları gerçek anlamda daha da yüksek. Ancak 2000’li yıllarda yükselen ev fiyatları kiralara hiç yansımadı.
Peki neler oluyor? En olası açıklama, Covid pandemisinin kişisel alan talebini artırmasıdır. Bunun bir kısmı, hayatın büyük bir kısmı eve dönmüş gibi görünen evden çalışmanın ani yükselişiydi. Ve biraz mahremiyet ve sessizlik için yeterli alanınız varsa, evden çalışmak çok daha kolaydır. Ünlü bir denemede Virginia Woolf, bir kadının kurgu yazabilmesi için “parası ve kendine ait bir odası” olması gerektiğini savundu. Uzaktan çalışma kurgu değildir (en azından öyle olması gerekmez) ve öder – ancak kişinin kendine ait bir odası veya en azından bir miktar kişisel alanı yine de önemlidir.
Daha genel olarak, pandeminin kamusal yaşam için yarattığı kısıtlamalar – restoranlarda ve kafelerde oturmak, mağazalarda gezinmek, spor salonunda takılmak ve daha fazlası – önceden yeterli görünen yaşam alanlarını sıkışık hissettirmiş olabilir. Birçok kamusal yaşam geri döndü, ancak daha fazla kare çekim için kalıcı bir istek var.
Bu nedenle, muhtemelen piyasa kiralarındaki artışı tetikleyen yaşam alanı talebindeki artış – buna Virginia Woolf etkisi diyelim.
Şimdi, bu bir kerelik bir şok olmalı, hatta normallik geri döndüğünde kısmen tersine dönecek bir şok olmalı. Gerçekten de veriler, yüksek kalmasına rağmen kira enflasyonunun zirveye ulaştığını öne sürüyor:
Woolf etkisi soluyor olabilir. Kredi… Zillow, Apartman Listesi
Burada yıllık değişim oranlarını kullandığımı fark edebilirsiniz, çünkü temelde daha kısa vadeli hareketleri yorumlamama izin verecek güvenilir mevsimsel düzeltmelerimiz yok. Ancak son zamanlardaki kira enflasyon oranının bu rakamın gösterdiğinden daha da fazla düştüğü iyi bir bahis. Ve piyasa rantlarının oldukça yakın bir gelecekte en azından gerçek anlamda bir plato yapması makul görünüyor.
Bununla birlikte, konut maliyetine ilişkin resmi önlemler, bu gerçekleşse bile aylarca artmaya devam edecektir. Barınma fiyatının resmi ölçüsü, piyasa kiralarını, ev sahiplerinin evlerini kiralıyor olsalardı ne kadar ödeyeceğine dair bir tahminle birleştirir; bu rakam fiilen kiralanan konutlardan elde edilir. Önemli olan nokta, yeni konutların kiraları kiralar sona erdiğinde ve yenilenmesi gerektiğinde istikrar kazansa bile, her iki rakamın da dokuz ila 12 ay arasında artacağıdır.
Bu da politika yapıcılar için bir ikilem yaratabilir. Fed, ABD ekonomisinin çok ısındığına ve soğutulması gerektiğine inanıyor (bence doğru bir şekilde); bu aşırı ısınmayı ölçmek için çekirdek enflasyonu kullanıyor. Ancak konut, çekirdek enflasyonun büyük bir bölümünü oluşturuyor. Ve çok yakında, artık sıcak bir ekonomimiz olmamasına rağmen, resmi önlemler hala Virginia Woolf etkisini yakalamaya devam ettiği için, konut maliyetlerine ilişkin resmi önlemlerin arttığı bir duruma sahip olacağız.
Böyle bir durumda, standart enflasyon ölçütü hala yüksek olsa bile, Fed’in sıkı para politikasını sürdürmesinin artık bir anlam ifade etmeyeceğini düşünüyorum. Ancak Fed bu kararı vermeye istekli olacak mı? Olan biteni anlasa bile, resmi istatistiklerin gecikmeli yapısını dikkate almanın mazeret olarak görülmesinden ve güvenilirliğini zedelemesinden endişelenecek mi?
İlginç sorular, bence en iyi düşünülmüş, boş zamanlarında kendi odasında.
Bu gelişmeler insanların yaşamları için önemlidir: Birinin başının üstünde bir çatı olması çoğu ailenin bütçesinin büyük bir bölümünü oluşturur. Şu anda enflasyonu düşürmeye odaklanan ekonomi politikası için de önemliler: Barınma maliyeti, Tüketici Fiyat Endeksinin neredeyse üçte birini ve gıda ve enerji hariç temel tüketici fiyatlarının yaklaşık yüzde 40’ını oluşturuyor. Federal Rezerv normalde politikayı yönlendirmek için kullanır.
Dolayısıyla artan konut fiyatları ve özellikle (açıklayacağım gibi) artan kiralar çok önemli. Bu da iki büyük soruyu gündeme getiriyor. İlk olarak, konut neden vahşileşti? İkincisi, enflasyonla mücadelenin sonuçları nelerdir?
İlk olarak, veriye bir göz atın. Bu günlerde konutla ilgili iki farklı veri türü var: Zillow ve Apartman Listesi gibi çevrimiçi hizmetler tarafından yayınlanan özel sektör endeksleri ve Çalışma İstatistikleri Bürosu’ndan alınan resmi rakamlar. Alışılmadık bir şekilde, şu anda bu kaynaklar oldukça farklı hikayeler anlatıyor gibi görünüyor. Salgın durgunluğun Şubat 2020’de başlamasından bu yana tüm değişiklikleri ölçen üç kira endeksi:
Kira patlaması. Kredi… Zillow, Apartman Listesi, Çalışma İstatistikleri Bürosu
BLS serisi, sahiplerin eşdeğer kirasıdır – birazdan daha fazlası. Açık olan şu ki, özel önlemler büyük kira artışları gösteriyor; resmi veri, pek değil. Bununla birlikte, bu farklılık, gerçekler üzerindeki bir çelişkiyi değil, endekslerin ölçtüğü şeydeki bir farkı yansıtmaktadır. Özel firmalar yeni kiracılar için liste fiyatlarına bakıyor; resmi önlem, kiracıların şu anda ortalama olarak ne kadar ödediğine bakar. Birçok kiracının bir yıllık kiraları olduğundan, ödenen ortalama kiralar, özellikle kiralar hızla yükselirken, yeni kiraların gerisinde kalma eğilimindedir. Zamanla, resmi dizinin yetişmesini bekleyebiliriz.
Kiralardaki bu artışı ne açıklıyor? Pek çok makalede gördüğüm bir açıklama, kiraların on yıldan beri yükselen ev fiyatları tarafından yönlendirildiğidir – neredeyse 2000’lerin ortalarındaki konut balonunun sönmesinin sona ermesinden bu yana. Düşük faiz oranları ve çöküşün yaktığı ev inşaatçılarından gelen sınırlı yeni arz, gerçek konut fiyatlarında sürekli bir artış eğilimine yol açtı; tartışmaya göre, ev sahipleri binaları için ödedikleri fiyatları yansıtmak için daha yüksek kiralar talep etmeye başladılar.
Ancak bu argüman ne mantıksal ne de ampirik olarak bir arada tutmaz. Ev sahipleri, piyasanın kaldırabileceği kadar ücret alırlar; binaları için ödedikleri her ne ise, kira piyasasını doğrudan etkilememesi gereken bir batık maliyettir. Ve 2000’lerin büyük konut balonu aslında kiraları artırmadı. 2000 yılından bu yana BLS tarafından tahmin edilen gerçek konut fiyatları ve gerçek kiralar:
Yüksek ev fiyatları yüksek kiralara dönüşmez. Kredi… FRED
Balon çok büyüktü, ancak bugünün fiyatları gerçek anlamda daha da yüksek. Ancak 2000’li yıllarda yükselen ev fiyatları kiralara hiç yansımadı.
Peki neler oluyor? En olası açıklama, Covid pandemisinin kişisel alan talebini artırmasıdır. Bunun bir kısmı, hayatın büyük bir kısmı eve dönmüş gibi görünen evden çalışmanın ani yükselişiydi. Ve biraz mahremiyet ve sessizlik için yeterli alanınız varsa, evden çalışmak çok daha kolaydır. Ünlü bir denemede Virginia Woolf, bir kadının kurgu yazabilmesi için “parası ve kendine ait bir odası” olması gerektiğini savundu. Uzaktan çalışma kurgu değildir (en azından öyle olması gerekmez) ve öder – ancak kişinin kendine ait bir odası veya en azından bir miktar kişisel alanı yine de önemlidir.
Daha genel olarak, pandeminin kamusal yaşam için yarattığı kısıtlamalar – restoranlarda ve kafelerde oturmak, mağazalarda gezinmek, spor salonunda takılmak ve daha fazlası – önceden yeterli görünen yaşam alanlarını sıkışık hissettirmiş olabilir. Birçok kamusal yaşam geri döndü, ancak daha fazla kare çekim için kalıcı bir istek var.
Bu nedenle, muhtemelen piyasa kiralarındaki artışı tetikleyen yaşam alanı talebindeki artış – buna Virginia Woolf etkisi diyelim.
Şimdi, bu bir kerelik bir şok olmalı, hatta normallik geri döndüğünde kısmen tersine dönecek bir şok olmalı. Gerçekten de veriler, yüksek kalmasına rağmen kira enflasyonunun zirveye ulaştığını öne sürüyor:
Woolf etkisi soluyor olabilir. Kredi… Zillow, Apartman Listesi
Burada yıllık değişim oranlarını kullandığımı fark edebilirsiniz, çünkü temelde daha kısa vadeli hareketleri yorumlamama izin verecek güvenilir mevsimsel düzeltmelerimiz yok. Ancak son zamanlardaki kira enflasyon oranının bu rakamın gösterdiğinden daha da fazla düştüğü iyi bir bahis. Ve piyasa rantlarının oldukça yakın bir gelecekte en azından gerçek anlamda bir plato yapması makul görünüyor.
Bununla birlikte, konut maliyetine ilişkin resmi önlemler, bu gerçekleşse bile aylarca artmaya devam edecektir. Barınma fiyatının resmi ölçüsü, piyasa kiralarını, ev sahiplerinin evlerini kiralıyor olsalardı ne kadar ödeyeceğine dair bir tahminle birleştirir; bu rakam fiilen kiralanan konutlardan elde edilir. Önemli olan nokta, yeni konutların kiraları kiralar sona erdiğinde ve yenilenmesi gerektiğinde istikrar kazansa bile, her iki rakamın da dokuz ila 12 ay arasında artacağıdır.
Bu da politika yapıcılar için bir ikilem yaratabilir. Fed, ABD ekonomisinin çok ısındığına ve soğutulması gerektiğine inanıyor (bence doğru bir şekilde); bu aşırı ısınmayı ölçmek için çekirdek enflasyonu kullanıyor. Ancak konut, çekirdek enflasyonun büyük bir bölümünü oluşturuyor. Ve çok yakında, artık sıcak bir ekonomimiz olmamasına rağmen, resmi önlemler hala Virginia Woolf etkisini yakalamaya devam ettiği için, konut maliyetlerine ilişkin resmi önlemlerin arttığı bir duruma sahip olacağız.
Böyle bir durumda, standart enflasyon ölçütü hala yüksek olsa bile, Fed’in sıkı para politikasını sürdürmesinin artık bir anlam ifade etmeyeceğini düşünüyorum. Ancak Fed bu kararı vermeye istekli olacak mı? Olan biteni anlasa bile, resmi istatistiklerin gecikmeli yapısını dikkate almanın mazeret olarak görülmesinden ve güvenilirliğini zedelemesinden endişelenecek mi?
İlginç sorular, bence en iyi düşünülmüş, boş zamanlarında kendi odasında.