Dahi kafalar
New member
2016’da Los Angeles halkı, evsizler için 10.000 yeni daire oluşturmak için daha yüksek bir emlak vergisi yoluyla 1,2 milyar dolar toplayan bir oy pusulası olan HHH Teklifi’ni ezici bir çoğunlukla geçti. Belediye Başkanı Eric Garcetti, “Los Angeles seçmenleri geleceğimizi kökten yeniden şekillendirdi” dedi ve “önümüzdeki on yılda sokak evsizliğini sona erdirmemiz için bize bir yetki verdi.”
Altı yıl sonra, ne yetki ne de para neredeyse yeterli olduğunu kanıtladı. 2016’da Los Angeles’ta yaklaşık 28.000 evsiz vardı ve bunların yaklaşık 21.000’i korumasızdı (yani sokakta yaşıyor). Mevcut sayı, 28.000’i korumasız olan 42.000 evsiz sakinine yakın. Prop HHH, birimleri inşa etti, ancak yavaş ve göz kamaştırıcı bir maliyetle. Şehir, 3.357 ünitenin inşa edildiğini ve en son denetimin inşaat halindeki üniteler için ortalama maliyetin 596.846 dolar olduğunu tespit etti – Denver’daki bir evin medyan satış fiyatından daha fazla. Yapım aşamasında olan bazı birimlerin inşası 700.000 dolardan fazlaya mal oldu.
Garcetti’nin yerini almak için yarışan adaylar Karen Bass ve Rick Caruso, pek anlaşamasalar da HHH’nin sözünü tutmadığı konusunda hemfikirler. Caruso, “İnşaat hakkında herhangi bir şey biliyorsanız, birim başına bu tür bir parayı harcamak hiç mantıklı değil,” dedi.
Bas daha nazik değildi. “Belediye başkanı seçilirsem, içeri girip evsizlikle kasırga gibi uğraşmak istiyorum” dedi. “Söylemek istiyorum: Sıradan zamanlarda tüm bu gereksinimlerimiz var, ancak bu bir kasırga – insanları derhal sokaklardan uzaklaştırmamız gerekiyor. Sıradan zamanlarda var olan birçok kural ve düzenlemenin gevşetilmesi gerekiyor.”
Ancak Garcetti, imza çabasının hükümetin beceriksizliğinde bir nesne dersi olarak aşağı inmesini istemiş gibi değil. Şimdi onu dinleyin, ortada kesin bir kadercilik, kaybedilen dövüşler ve öğrenilen sınırlar var. Yerel bir radyo istasyonu olan KCRW’ye verdiği demeçte, “Evsizliğin nedenlerinin çoğu ve evsizlikten kaynaklanan çözümlerin çoğu belediye başkanının yetki alanı dışında” dedi.
Bu tür bir alıntı, Caruso gibi yabancı bir aday için kedi nanesi. “İşlerin neden yapılamadığına dair dünyadaki her türlü bahaneyi size verecek tüm bu seçilmiş yetkililere sahibiz,” dedi bana. “Bu bana göre gerçek bir tutum sorunu. Benim şirketimde çok uzun sürmez.” Ama bir çözüm bulmak sorunun ne olduğunu netleştirmeyi gerektiriyor. Ve buradaki sorun çok kötü.
Yasmin Tong, uygun fiyatlı konut projeleri konusunda danışmanlık yapan CTY Housing’in kurucusudur. 1 milyar dolardan fazla uygun fiyatlı konut gelişimine katıldı. 2015 yılında, Güney Kaliforniya Kâr Amacı Gütmeyen Konut Derneği’nin Unsung Hero Ödülü’nü kazandı. Burada, her şey yolunda gittiğinde uygun fiyatlı konutların nasıl inşa edileceğini açıkladı.
Los Angeles belediye meclisi üyesi Curren Price, Mayıs 2021’de RISE Apartments’ta kurdele kesmeden önce konuşuyor. Kredi… Patrick T. Fallon/AFP, Getty Images aracılığıyla
İlk olarak, inşa edilecek bir yer bulmak bir yıl sürer. Kullanılabilir araziye ihtiyacınız var. Barındırdığınız nüfus göz önüne alındığında, toplu taşımaya, marketlere ve eczanelere yakınlığa ihtiyacınız var. Topluluğun desteğini alabileceğinize veya muhalefetinin üstesinden gelebileceğinize inanmak için nedeniniz olması gerekir. Daha fazla hisse verebilen veya finansmanlarını daha hızlı sıralayabilen diğer geliştiricileri geride bırakabilmeniz gerekir.
O araziyi bulursanız, ikinci adıma geçin: Yetkileri (yerel onay) ve izinleri alın. Her şey yolunda giderse bu da bir yıl kadar sürer. Ancak çoğu zaman her şey yolunda gitmez. Komşular sizinle kavga ediyor ve sık sık dava açıyorlar. Efsanevi tahta kaldırıma ev sahipliği yapan Venedik’te, Venedik Dell Community projesi, şehrin sahibi olduğu bir park yerini evsizler, düşük gelirli sanatçılar ve aileler için 140 birimlik bir binaya dönüştürmeye çalışıyor. . Diğer şeylerin yanı sıra, “Venedik’in kronik park kıtlığımızı gidermek için bu parsele umutsuzca ihtiyacı var”, yeni konutun “sağlam mimariden tamamen boşanmış bir göz kamaştırıcı” olacağını iddia eden yerel ev sahipleri topluluğu tarafından bu gelişmeyle mücadele ediliyor ve hatta dava ediliyor. ilkeleri” ve “belirlenmiş bir tsunami bölgesinde ve FEMA Özel Sel Tehlike Bölgesinde hiçbir çevresel inceleme yapılmadan” geliştirilmekte olduğunu. (Angelenos ne zaman uygun fiyatlı konut ister? Şimdi! Nerede istiyorlar? Burada değil!)
Yerel muhalefetin dayağına dayanmak, çoğu zaman maliyetleri artıran bir dizi tavizi kabul etmek anlamına gelir. Yerel saldırıları etkisiz hale getirmek için, geliştiriciler pahalı mimarları işe alır, planları tekrar tekrar yapar, her türlü estetik ve mimari taviz veya ekleme yapar, fazladan avukat ve denetçi kiralar ve dahası. Bir proje tüm bunlardan sağ çıksa bile, bunu birim başına daha yüksek bir maliyetle yapar, bu da elbette bir sonraki projeye karşı kullanılan bir gerçek nokta haline gelir.
Röportajımızda, Caruso’nun Los Angeles’ın yavaş temposuna ve yüksek geliştirme maliyetine duyduğu öfkenin, öfkeli ev sahiplerine duyduğu sempatiyle (veya onlardan oy kazanma ihtiyacıyla) çatıştığı bir yer burası. Caruso, The Grove ve Palisades Village’daki alışveriş merkezi gibi klas mega projelerle tanınan bir geliştiricidir ve büyük ölçüde bu çabaların derslerine dayanmıştır. “Her zaman topluluk endişeleri vardır” dedi bana. “Topluluğu dinlemek, yorumlarını almak ve ortak bir zemin bulmak için her zaman yeterli zaman ayırıyorsunuz. Los Angeles çevresinde önerilen projelerimin her birini onaylattım ve çabucak onayladım.”
Ona toplulukların evsizleri barındırmaya, lüks sinema salonlarına ve zincir mağazalara ev sahipliği yapmaktan farklı bir tepkisi olabileceğini önerdiğimde, satın almadı. “Venedik gibi mahallelere gittiğinizde, duyduğuma göre, uygun fiyatlı konutlara, bölgede evsizler için konutlara sahip olmayı çok destekliyorlar, sadece projenin mahallelerini yansıtacak şekilde tasarlanmasını ve işletilmesini istiyorlar. Geliştiricilerin veya şehrin bununla tartışması gerektiğini düşünmüyorum. Yapılacak doğru şey bu.”
Sakinleri dinlemek, diye devam etti, “ölçek önemlidir. Toplumla tutarlılık önemlidir. Mimarlık önemlidir.” Ve tüm bunlar doğru olabilir. Ama uygun fiyatlı konut inşa eden herkesin bana daha önce söylediği gibi, yerel ev sahiplerinin o alanlarda istediği her şeyi kabul ediyorsunuz, sonunda küçük, pahalı projelerle karşılaşıyorsunuz. Caruso daha ucuza daha fazla ev inşa etmek istiyor. Düşük maliyetli, prefabrik projeler konusunda çok heyecanlı. Ayrıca bu projelerde yerel ev sahiplerini daha çok dinlemek ve tercihlerini daha eksiksiz yerine getirmek istiyor. Bu iki vizyon arasında çözemediği bir gerilim var.
Venedik Dell Topluluğu projesinin inşa edilebileceği şehre ait otopark. Kredi… The New York Times için Philip Cheung
Ancak Bass’ın kökten farklı cevapları yoktu. Şehrin zaten sahip olduğu araziyi kullanma ihtiyacını daha hızlı vurguladı, ancak Venedik Dell Topluluğu projesinin gösterdiği gibi, bu sizi ancak bir yere kadar götürür. Sonunda, “mahalle ile işi yapmalısın” dedi.
Hiçbir adayın bana önermediği şey, yerel ev sahiplerinin bu projeleri yavaşlatması veya durdurması gereken güçte herhangi bir değişiklikti. Ve yeterince adil – toplulukları izin verme sürecinden çıkarmaya çalışmak cehennem olur ve Los Angeles belediye başkanının üzerinde bariz bir kontrolü olan bir şey değil. Ancak hiçbir adayın radikal olarak farklı bir şey önermemesi gerçeği, radikal olarak farklı sonuçlar elde etmede karşılaşacakları zorluğa işaret ediyor.
Yine de, amansız topluluk muhalefeti sorununu çözmek önemlidir, çünkü yetki ve izin almak genellikle finansmanı sıraya koymak için bir ön koşuldur – inşaat sürecindeki bir sonraki adım ve Tong’un yine tahmin ettiği gibi, şanslıysanız yaklaşık bir yıl sürebilir ve değilsen çok daha fazlası.
Finansman, Prop. HHH’nin yapısının kuruş bazında ve sterlin düzeyinde aptal olduğunu kanıtladığı yerdir. HHH, gelişmeler için paranın tamamını değil, bir kısmını sağlamak üzere tasarlanmıştır. HHH savunucuları, birim başına ortalama 596.000 dolarlık maliyetin yalnızca yaklaşık 134.000 dolarlık HHH fonunu içerdiğine dikkat çekiyor. Program, başka finansman da bulabilecek projeleri tohumlamak için tasarlandı. Kulağa hoş geliyor: Dış paradan yararlanarak, vergi mükellefinin doları daha da ileri gidebilir. Gerçekte bu, uygun fiyatlı konut projelerinin vergi kredileri ve hayırsever bağışlar ile eyalet ve yerel teşvikleri bir araya getirerek dört veya beş veya altı farklı fon sağlayıcıyı sıraya koyması gerektiği anlamına geliyor.
Tong, “Herkes bu daireye sadece 50.000 dolar harcadığımızı söyleyebilmek istiyor – bu, süreçten dört ya da beş kez geçmem gerektiği anlamına geliyor” dedi. “10’a kadar finansman kaynağı olan projeler gördüm. Bunu yapmak zaman alır.”
Bu, kar elde etmek için geliştirilen konut değil. Dolayısıyla, farklı finansman kaynakları farklı taleplerle birlikte gelir ve bunların tümü projeyi daha karmaşık hale getirir. Tong, “Geliştiricinin bir finansman kaynağından diğerine seksek yapması gerekiyor” dedi. “Yani bu gelişmede düşük gelirli ailelere hizmet edeceğimizi söyleyerek başlıyorsunuz. Ama finansman düşüyor. Yani gazi birimlerini koydun. Ya da aile içi şiddet mağdurlarını burada barındırmaya çalışın. Finansman kaynakları gelip gittiği için projenin sürekli yeniden yapılandırılması var.”
Ron Galperin, Los Angeles şehir kontrolörüdür. HHH’yi denetlemekten onun ofisi sorumludur. Her birimin maliyetini, paranın nereden geldiğini ve programın amaçlarına ulaşıp ulaşmadığını takip eden onun ofisi. HHH’nin her bir doları diğer fon sağlayıcılardan gelen beş dolar ile eşleştirme çabasını övmesini bekleyebilirsiniz. Yanılıyorsun.
Galperin, “Tüm düzenlemeler, kurallar, kısıtlamalar ve sınırlamalarla birlikte gelen şişirilmiş maliyete bakarsanız,” dedi, “o zaman temel olarak tüm bu para, düzenlemelerin maliyetini karşılama canavarını besleyecek. Evet, şehirden ortalama 134.000 dolar alıyorlar, ancak bunu çok iyi elde etmek için atlanması gereken çemberler 134.000 doları geçebilir. Kesinlikle çılgın bir sistem yarattık.”
Heidi Marston, Los Angeles Evsizler Hizmetleri Kurumu’nu, hayal kırıklığı içinde istifa ettiği Nisan ayına kadar yönetti. “Özellikle Los Angeles’ta evsizliğe giden tonlarca para var,” dedi bana. “Bütçem neredeyse bir milyar dolardı. Ancak para o kadar sınırlı gereksinimlerle geliyor ki, harcamak neredeyse imkansız. Bana bir milyar dolar ve onu harcama yeteneği verirseniz, bu farklı bir hikaye olurdu.”
Kaliforniya, Venedik’te uygun fiyatlı bir konut geliştirme için belirlenmiş bir otoparkın bitişiğindeki evsiz bir kamp. Kredi… The New York Times için Philip Cheung
Bas sempatik. “Politika yapıcılar programlar tasarlamaya çalışırken ve birden fazla sonuç istediklerinde olan budur” dedi. “Bunun kar amacı gütmeyen bir yönetici olduğunu gördüm. Fon verenler size genel işletme maliyetlerini vermek istemezler. Evcil hayvan sorunlarını çözmenizi istiyorlar. Her zaman istediğim şey, genel işletme maliyetleri için paraydı.”
Ama sempatisi bariz bir çözüm getirmiyor. Geliştiricilerin tam finansmanlarını bir araya getirirken projelerde ilerleyebilmeleri için kamu köprü kredileri olasılığından bahsetti. Hem o hem de Caruso, daha fazla özel finansman aramak için belirsiz planlardan bahsetti. Hiçbirinin uygun fiyatlı konutların finanse edilme şeklini önemli ölçüde değiştirme planı yok.
Ve bazı dürtüleri işleri daha da kötüleştirebilir. Bass, kampanya web sitesinde HHH finansmanı için “hesap verebilirlik, şeffaflık ve uygun gözetim” vaat ediyor. Caruso da benzer şekilde bana HHH’yi denetlemek için bağımsız bir firma tutmayı planladığını ve “paranın nereye gittiğini, herhangi bir dolandırıcılık olup olmadığını, verimsizlik seviyelerini” bulmayı planladığını söyledi.
Şeffaflık, gözetim ve verimlilik kulağa hoş geliyor ve anket iyi. Ancak uygun fiyatlı konut geliştiricileri mevcut şeffaflık, gözetim ve verimlilik gereksinimleri altında eziliyor. Marston, “Ben oradayken gelen 38 benzersiz fon kaynağımız vardı” dedi ve “bunların her birinin yalnızca bizim değil, finanse ettiğimiz kâr amacı gütmeyen kuruluşların da yıllık veya iki yılda bir denetimleri vardı.”
Arsa bulunursa ve tapular verilirse ve finansman toplanırsa inşaat başlayabilir. Los Angeles’ta işçilik maliyetleri zaten yüksek. Ancak, geçerli ücretleri artırması gereken HHH projeleri için daha yüksekler ve bana söylenene göre, piyasa fiyatına göre konutların emek için ödediği ücretin üzerine yaklaşık yüzde 20 ekleniyor. 65 ünitenin üzerindeki HHH projeleri için daha da kısıtlayıcı iş sözleşmeleri var. Bir RAND araştırması, bu anlaşmaların geliştiricileri orantısız bir şekilde 65 birimden daha küçük geliştirmeler önermeye yönlendirdiğini ve yapmadıklarında “birim başına inşaat maliyetlerinin yaklaşık 43.000 dolar daha yüksek olduğunu” buldu.
Sonra California’nın kapsamlı yeşil bina kodları var. Tong bana, “Kaliforniya’daki standartlar ülkenin herhangi bir yerinden daha yüksek” dedi. “Sadece standarda göre inşa etmeniz gerekmiyor, aynı zamanda standarda göre inşa ettiğinizi onaylamak için bir danışman tutmanız gerekiyor. Bu da maliyetleri artırıyor.”
Ve sonra, planlama kurulları ve yerel rakiplerle kesilen ısmarlama anlaşmalar var. Tong bana bir otoyolun yakınında bulunan uygun fiyatlı bir konut geliştirmeden bahsetti; Bunu inşa etmek için planlama departmanı, geliştiricilerin normalden çok daha yüksek kaliteli havalandırma sistemleri kurması konusunda ısrar etti.
Bireysel olarak, bu standartların, tavizlerin ve eklentilerin çoğu kulağa hoş geliyor ve hatta iyi. Kim daha temiz havaya karşı olur? İnşaat işçilerinin yüksek maaş almasını kim istemez ki? Ancak, alternatifin genellikle çadırlarda veya sokak köşelerinde uyuyan insanlar olduğu göz önüne alındığında, kümülatif olarak, uygun fiyatlı konutları ekonomik ve hızlı bir şekilde inşa etmeye öncelik vermemek şaşırtıcı bir başarısızlık anlamına geliyor. Galperin, piyasa fiyatı geliştiricilerinin “kapı başına 250.000 $ ‘a yepyeni birimler inşa ettiğini” söyledi. “Bu, bu birimlerin maliyetinin yarısından daha az.”
Galperin, Los Angeles’ın siyasi sınıfının, bu standartlara bağlı kalıcı konutlar için HHH fonlarını kullanmaya çok sıkı bir şekilde odaklanmakla hata yaptığına inanıyor. “Herkes için mümkün olan en iyi konutu istiyoruz” dedi. “Ama mükemmeli iyinin düşmanı ya da yeterince iyi yapmayı bırakalım. Daha fazla mikro birimi veya paylaşılan birimi nasıl oluştururuz? Belki kendi mutfağınız olmadığı halde binada yemek yiyebileceğiniz bir yeriniz olan yurt tarzı birimlere ne dersiniz?” Galperin ayrıca paranın daha fazlasının sığınaklara ve geçici konutlara harcanması gerektiğini savundu. “Bunlar mükemmel yaklaşımlar değil, ancak her gün bu kadar çok insan ölüyor, bir aciliyet duygusu olmalı.”
Bu, Los Angeles’ın konut tartışmasındaki en zorlu kavgalardan biri: Bir taraf, kalıcı konutun tek gerçek çözüm olduğunu ve geri kalan her şeyin bir yara bandı olduğunu söylüyor. İşte Los Angeles Times yayın kurulu: “Kuzey Yıldızı, şehrin insanları sokaklardan süpürebilmesi için yeterli sığınak yatağı almamalı. Yeterince konut almakla ilgili olmalı, böylece insanlar sokaklardan sonsuza kadar uzaklaşabilir. ” Diğer taraf, kanaman olduğunda yara bandına ihtiyacın olduğunu söylüyor. Los Angeles’ın her türden konut çözümünden daha fazlasına ihtiyacı var, ancak özellikle en yüksek hızda, en düşük maliyetle inşa edilebilecek birçok çözüme ihtiyacı var.
Ancak herhangi bir tür konutun yapılmasına izin vermek ve inşa etmekle ilgilenen insanlarla konuşmak için ne kadar çok zaman harcarsam, bu ayrım o kadar az önemli hale geldi. Evet, mikro birimler, yurtlar ve prefabrik evler daha ucuz olabilir, ancak bir şey olursa, daha ağır topluluk muhalefetiyle karşı karşıya kalırlar. Bu, toplulukların durdurmak için savaşa girdiği büyük barınak geliştirmeleri için daha da doğrudur. Kenarda, neyin inşa edileceğinin seçimi önemlidir. Ancak ucuz veya hızlı bir şekilde inşa edememek endemiktir. Los Angeles’ın çok sayıda yurt tarzı geliştirmeyi hızla inşa edebileceği bir dünya, her türlü uygun fiyatlı konutu hızla inşa edebileceği bir dünyadır.
Keşke size bu hikayeyi anlatırken kolay çözümlerle karşılaştığımı söyleyebilseydim. yapmadım. Los Angeles siyasi sisteminde otorite parçalanmıştır. Belediye başkanı nispeten zayıf ve Kent Konseyi şu anda kaos içinde, çünkü eski başkanı Nury Martinez yaptığı ırkçı yorumların kayıtları ortaya çıktıktan sonra istifa etti ve konseyin bir başka üyesi ve bu kayıtlara katılan Kevin de León, tırnaklarından asılıdır. Güç, Kent Konseyi ile İlçe Denetleme Kurulu arasında daha da bölünmüş durumda ve iki taraf da diğeriyle iyi çalışmıyor.
Hem Bass hem de Caruso, örtüşen güç bölgeleri arasında daha iyi çalışma ilişkileri kurabileceklerini düşündüler. İkisi de nasıl olduğu konusunda belirsizdi. Bass, Los Angeles’ın çeşitli güç merkezleriyle uzun süreli ilişkilerinden bahsederken, “1 No’lu, 2 No’lu ve 3 No’lu İş, hükümetler arası ilişkilerdir” dedi. Caruso, çeşitli projeler için Şehir Konseyi desteği alma başarısının ve Los Angeles Polis Komisyonu’ndaki çalışmasının altını çizdi (gerçi bu işteki gerçek katılım kaydı sandığından daha lekeli – Los Angeles Times, neredeyse yüzde 40’ını kaçırdığını bildiriyor. toplantılar).
Belki Bass veya Caruso, Garcetti’nin sahip olmadığı kişilerarası inceliğe sahip olacak, ancak cevaplarına çok fazla stok koymak zor. 2001’den 2013’e kadar Los Angeles Kent Konseyi’nde görev yapan Garcetti, şehir genelinde onun yerine geçmek için yarışan adaylardan daha derin ilişkilere sahipti.
İyimserlik için bir nedene en yakın şey, Belediye Başkanı Bass veya Belediye Başkanı Caruso’nun Belediye Başkanı Garcetti’nin sahip olmadığı bir şeye sahip olmasıdır: eyalet çapında destek. Çok uygun fiyatlı konutlar, Kaliforniya Çevresel Kalite Yasası’ndan muaf tutulmuştur. Daha fazla yoğunluk ve daha hafif park etme gereksinimleri hakkı verildi. Vali Gavin Newsom, mirasını bu konunun belirleyeceğine karar verdi ve şimdi o ve Yasama Meclisi, konut faturalarını o kadar telaşlı bir şekilde geçiriyor ki, bu hikaye için konuştuğum hiç kimse, neyin değiştiğinin tüm kapsamını anladığından emin değildi. Devlet de çıkardığı yasaların uygulanmasını hızlandırıyor. California, konut geliştirmeyi şehirlerin çözmesi gereken bir sorun olarak görüyordu. Artık.
Kampanyalarının havasındaki derin farklılıklara rağmen, Bass ve Caruso ile konuşmalarım o kadar da farklı değildi. Her iki aday da evsizliğin acil bir durum olduğunu ve bu şekilde ele alınması gerektiğini söylüyor. Her ikisi de çok sayıda düzenleme ve standartların sistemden çıkarılması gerektiğini söylüyor. Her ikisi de uygun fiyatlı konut için harcanan paranın kolay harcanması gerektiğini düşünüyor.
Ve ikisi de aynı siyasi zorluklarla karşı karşıya: niyetlerini yerine getirmek, sendikalardan yeşillere, NIMBY’lere, Belediye Meclisine ve düzenleyicilere kadar herkesle acımasız kavgalar anlamına gelecek. Los Angeles’ın elde ettiği sonuçları kimse beğenmiyor. Ancak birçoğu sistemden olduğu gibi yararlanıyor. Birçoğu, bu çözümü değil, kendilerine veya çocuklarının okuluna yakın bir yerde bulunan çözümler istiyor. Ve hayır, o da değil; iğrenç. Ya da şu: Bu mahallenin zaten sahip olduğu park sorunlarını görmedin mi?
Bu, Los Angeles’ta ve diğer pek çok şehirde konut geliştirme paradoksu. Uygun fiyatlı konut krizinin politikası korkunç. Bunu çözmek için yapmanız gerekenlerin politikası daha da kötü.
Rollin Hu tarafından ek araştırma.
The Times yayınlamaya kararlı harf çeşitliliği editöre. Bu veya makalelerimizden herhangi biri hakkında ne düşündüğünüzü duymak isteriz. İşte bazıları ipuçları . Ve işte e-postamız: [email protected] .
The New York Times Opinion bölümünü takip edin Facebook , Twitter (@zeynep) ve Instagram .
Altı yıl sonra, ne yetki ne de para neredeyse yeterli olduğunu kanıtladı. 2016’da Los Angeles’ta yaklaşık 28.000 evsiz vardı ve bunların yaklaşık 21.000’i korumasızdı (yani sokakta yaşıyor). Mevcut sayı, 28.000’i korumasız olan 42.000 evsiz sakinine yakın. Prop HHH, birimleri inşa etti, ancak yavaş ve göz kamaştırıcı bir maliyetle. Şehir, 3.357 ünitenin inşa edildiğini ve en son denetimin inşaat halindeki üniteler için ortalama maliyetin 596.846 dolar olduğunu tespit etti – Denver’daki bir evin medyan satış fiyatından daha fazla. Yapım aşamasında olan bazı birimlerin inşası 700.000 dolardan fazlaya mal oldu.
Garcetti’nin yerini almak için yarışan adaylar Karen Bass ve Rick Caruso, pek anlaşamasalar da HHH’nin sözünü tutmadığı konusunda hemfikirler. Caruso, “İnşaat hakkında herhangi bir şey biliyorsanız, birim başına bu tür bir parayı harcamak hiç mantıklı değil,” dedi.
Bas daha nazik değildi. “Belediye başkanı seçilirsem, içeri girip evsizlikle kasırga gibi uğraşmak istiyorum” dedi. “Söylemek istiyorum: Sıradan zamanlarda tüm bu gereksinimlerimiz var, ancak bu bir kasırga – insanları derhal sokaklardan uzaklaştırmamız gerekiyor. Sıradan zamanlarda var olan birçok kural ve düzenlemenin gevşetilmesi gerekiyor.”
Ancak Garcetti, imza çabasının hükümetin beceriksizliğinde bir nesne dersi olarak aşağı inmesini istemiş gibi değil. Şimdi onu dinleyin, ortada kesin bir kadercilik, kaybedilen dövüşler ve öğrenilen sınırlar var. Yerel bir radyo istasyonu olan KCRW’ye verdiği demeçte, “Evsizliğin nedenlerinin çoğu ve evsizlikten kaynaklanan çözümlerin çoğu belediye başkanının yetki alanı dışında” dedi.
Bu tür bir alıntı, Caruso gibi yabancı bir aday için kedi nanesi. “İşlerin neden yapılamadığına dair dünyadaki her türlü bahaneyi size verecek tüm bu seçilmiş yetkililere sahibiz,” dedi bana. “Bu bana göre gerçek bir tutum sorunu. Benim şirketimde çok uzun sürmez.” Ama bir çözüm bulmak sorunun ne olduğunu netleştirmeyi gerektiriyor. Ve buradaki sorun çok kötü.
Yasmin Tong, uygun fiyatlı konut projeleri konusunda danışmanlık yapan CTY Housing’in kurucusudur. 1 milyar dolardan fazla uygun fiyatlı konut gelişimine katıldı. 2015 yılında, Güney Kaliforniya Kâr Amacı Gütmeyen Konut Derneği’nin Unsung Hero Ödülü’nü kazandı. Burada, her şey yolunda gittiğinde uygun fiyatlı konutların nasıl inşa edileceğini açıkladı.
Los Angeles belediye meclisi üyesi Curren Price, Mayıs 2021’de RISE Apartments’ta kurdele kesmeden önce konuşuyor. Kredi… Patrick T. Fallon/AFP, Getty Images aracılığıyla
İlk olarak, inşa edilecek bir yer bulmak bir yıl sürer. Kullanılabilir araziye ihtiyacınız var. Barındırdığınız nüfus göz önüne alındığında, toplu taşımaya, marketlere ve eczanelere yakınlığa ihtiyacınız var. Topluluğun desteğini alabileceğinize veya muhalefetinin üstesinden gelebileceğinize inanmak için nedeniniz olması gerekir. Daha fazla hisse verebilen veya finansmanlarını daha hızlı sıralayabilen diğer geliştiricileri geride bırakabilmeniz gerekir.
O araziyi bulursanız, ikinci adıma geçin: Yetkileri (yerel onay) ve izinleri alın. Her şey yolunda giderse bu da bir yıl kadar sürer. Ancak çoğu zaman her şey yolunda gitmez. Komşular sizinle kavga ediyor ve sık sık dava açıyorlar. Efsanevi tahta kaldırıma ev sahipliği yapan Venedik’te, Venedik Dell Community projesi, şehrin sahibi olduğu bir park yerini evsizler, düşük gelirli sanatçılar ve aileler için 140 birimlik bir binaya dönüştürmeye çalışıyor. . Diğer şeylerin yanı sıra, “Venedik’in kronik park kıtlığımızı gidermek için bu parsele umutsuzca ihtiyacı var”, yeni konutun “sağlam mimariden tamamen boşanmış bir göz kamaştırıcı” olacağını iddia eden yerel ev sahipleri topluluğu tarafından bu gelişmeyle mücadele ediliyor ve hatta dava ediliyor. ilkeleri” ve “belirlenmiş bir tsunami bölgesinde ve FEMA Özel Sel Tehlike Bölgesinde hiçbir çevresel inceleme yapılmadan” geliştirilmekte olduğunu. (Angelenos ne zaman uygun fiyatlı konut ister? Şimdi! Nerede istiyorlar? Burada değil!)
Yerel muhalefetin dayağına dayanmak, çoğu zaman maliyetleri artıran bir dizi tavizi kabul etmek anlamına gelir. Yerel saldırıları etkisiz hale getirmek için, geliştiriciler pahalı mimarları işe alır, planları tekrar tekrar yapar, her türlü estetik ve mimari taviz veya ekleme yapar, fazladan avukat ve denetçi kiralar ve dahası. Bir proje tüm bunlardan sağ çıksa bile, bunu birim başına daha yüksek bir maliyetle yapar, bu da elbette bir sonraki projeye karşı kullanılan bir gerçek nokta haline gelir.
Röportajımızda, Caruso’nun Los Angeles’ın yavaş temposuna ve yüksek geliştirme maliyetine duyduğu öfkenin, öfkeli ev sahiplerine duyduğu sempatiyle (veya onlardan oy kazanma ihtiyacıyla) çatıştığı bir yer burası. Caruso, The Grove ve Palisades Village’daki alışveriş merkezi gibi klas mega projelerle tanınan bir geliştiricidir ve büyük ölçüde bu çabaların derslerine dayanmıştır. “Her zaman topluluk endişeleri vardır” dedi bana. “Topluluğu dinlemek, yorumlarını almak ve ortak bir zemin bulmak için her zaman yeterli zaman ayırıyorsunuz. Los Angeles çevresinde önerilen projelerimin her birini onaylattım ve çabucak onayladım.”
Ona toplulukların evsizleri barındırmaya, lüks sinema salonlarına ve zincir mağazalara ev sahipliği yapmaktan farklı bir tepkisi olabileceğini önerdiğimde, satın almadı. “Venedik gibi mahallelere gittiğinizde, duyduğuma göre, uygun fiyatlı konutlara, bölgede evsizler için konutlara sahip olmayı çok destekliyorlar, sadece projenin mahallelerini yansıtacak şekilde tasarlanmasını ve işletilmesini istiyorlar. Geliştiricilerin veya şehrin bununla tartışması gerektiğini düşünmüyorum. Yapılacak doğru şey bu.”
Sakinleri dinlemek, diye devam etti, “ölçek önemlidir. Toplumla tutarlılık önemlidir. Mimarlık önemlidir.” Ve tüm bunlar doğru olabilir. Ama uygun fiyatlı konut inşa eden herkesin bana daha önce söylediği gibi, yerel ev sahiplerinin o alanlarda istediği her şeyi kabul ediyorsunuz, sonunda küçük, pahalı projelerle karşılaşıyorsunuz. Caruso daha ucuza daha fazla ev inşa etmek istiyor. Düşük maliyetli, prefabrik projeler konusunda çok heyecanlı. Ayrıca bu projelerde yerel ev sahiplerini daha çok dinlemek ve tercihlerini daha eksiksiz yerine getirmek istiyor. Bu iki vizyon arasında çözemediği bir gerilim var.
Venedik Dell Topluluğu projesinin inşa edilebileceği şehre ait otopark. Kredi… The New York Times için Philip Cheung
Ancak Bass’ın kökten farklı cevapları yoktu. Şehrin zaten sahip olduğu araziyi kullanma ihtiyacını daha hızlı vurguladı, ancak Venedik Dell Topluluğu projesinin gösterdiği gibi, bu sizi ancak bir yere kadar götürür. Sonunda, “mahalle ile işi yapmalısın” dedi.
Hiçbir adayın bana önermediği şey, yerel ev sahiplerinin bu projeleri yavaşlatması veya durdurması gereken güçte herhangi bir değişiklikti. Ve yeterince adil – toplulukları izin verme sürecinden çıkarmaya çalışmak cehennem olur ve Los Angeles belediye başkanının üzerinde bariz bir kontrolü olan bir şey değil. Ancak hiçbir adayın radikal olarak farklı bir şey önermemesi gerçeği, radikal olarak farklı sonuçlar elde etmede karşılaşacakları zorluğa işaret ediyor.
Yine de, amansız topluluk muhalefeti sorununu çözmek önemlidir, çünkü yetki ve izin almak genellikle finansmanı sıraya koymak için bir ön koşuldur – inşaat sürecindeki bir sonraki adım ve Tong’un yine tahmin ettiği gibi, şanslıysanız yaklaşık bir yıl sürebilir ve değilsen çok daha fazlası.
Finansman, Prop. HHH’nin yapısının kuruş bazında ve sterlin düzeyinde aptal olduğunu kanıtladığı yerdir. HHH, gelişmeler için paranın tamamını değil, bir kısmını sağlamak üzere tasarlanmıştır. HHH savunucuları, birim başına ortalama 596.000 dolarlık maliyetin yalnızca yaklaşık 134.000 dolarlık HHH fonunu içerdiğine dikkat çekiyor. Program, başka finansman da bulabilecek projeleri tohumlamak için tasarlandı. Kulağa hoş geliyor: Dış paradan yararlanarak, vergi mükellefinin doları daha da ileri gidebilir. Gerçekte bu, uygun fiyatlı konut projelerinin vergi kredileri ve hayırsever bağışlar ile eyalet ve yerel teşvikleri bir araya getirerek dört veya beş veya altı farklı fon sağlayıcıyı sıraya koyması gerektiği anlamına geliyor.
Tong, “Herkes bu daireye sadece 50.000 dolar harcadığımızı söyleyebilmek istiyor – bu, süreçten dört ya da beş kez geçmem gerektiği anlamına geliyor” dedi. “10’a kadar finansman kaynağı olan projeler gördüm. Bunu yapmak zaman alır.”
Bu, kar elde etmek için geliştirilen konut değil. Dolayısıyla, farklı finansman kaynakları farklı taleplerle birlikte gelir ve bunların tümü projeyi daha karmaşık hale getirir. Tong, “Geliştiricinin bir finansman kaynağından diğerine seksek yapması gerekiyor” dedi. “Yani bu gelişmede düşük gelirli ailelere hizmet edeceğimizi söyleyerek başlıyorsunuz. Ama finansman düşüyor. Yani gazi birimlerini koydun. Ya da aile içi şiddet mağdurlarını burada barındırmaya çalışın. Finansman kaynakları gelip gittiği için projenin sürekli yeniden yapılandırılması var.”
Ron Galperin, Los Angeles şehir kontrolörüdür. HHH’yi denetlemekten onun ofisi sorumludur. Her birimin maliyetini, paranın nereden geldiğini ve programın amaçlarına ulaşıp ulaşmadığını takip eden onun ofisi. HHH’nin her bir doları diğer fon sağlayıcılardan gelen beş dolar ile eşleştirme çabasını övmesini bekleyebilirsiniz. Yanılıyorsun.
Galperin, “Tüm düzenlemeler, kurallar, kısıtlamalar ve sınırlamalarla birlikte gelen şişirilmiş maliyete bakarsanız,” dedi, “o zaman temel olarak tüm bu para, düzenlemelerin maliyetini karşılama canavarını besleyecek. Evet, şehirden ortalama 134.000 dolar alıyorlar, ancak bunu çok iyi elde etmek için atlanması gereken çemberler 134.000 doları geçebilir. Kesinlikle çılgın bir sistem yarattık.”
Heidi Marston, Los Angeles Evsizler Hizmetleri Kurumu’nu, hayal kırıklığı içinde istifa ettiği Nisan ayına kadar yönetti. “Özellikle Los Angeles’ta evsizliğe giden tonlarca para var,” dedi bana. “Bütçem neredeyse bir milyar dolardı. Ancak para o kadar sınırlı gereksinimlerle geliyor ki, harcamak neredeyse imkansız. Bana bir milyar dolar ve onu harcama yeteneği verirseniz, bu farklı bir hikaye olurdu.”
Kaliforniya, Venedik’te uygun fiyatlı bir konut geliştirme için belirlenmiş bir otoparkın bitişiğindeki evsiz bir kamp. Kredi… The New York Times için Philip Cheung
Bas sempatik. “Politika yapıcılar programlar tasarlamaya çalışırken ve birden fazla sonuç istediklerinde olan budur” dedi. “Bunun kar amacı gütmeyen bir yönetici olduğunu gördüm. Fon verenler size genel işletme maliyetlerini vermek istemezler. Evcil hayvan sorunlarını çözmenizi istiyorlar. Her zaman istediğim şey, genel işletme maliyetleri için paraydı.”
Ama sempatisi bariz bir çözüm getirmiyor. Geliştiricilerin tam finansmanlarını bir araya getirirken projelerde ilerleyebilmeleri için kamu köprü kredileri olasılığından bahsetti. Hem o hem de Caruso, daha fazla özel finansman aramak için belirsiz planlardan bahsetti. Hiçbirinin uygun fiyatlı konutların finanse edilme şeklini önemli ölçüde değiştirme planı yok.
Ve bazı dürtüleri işleri daha da kötüleştirebilir. Bass, kampanya web sitesinde HHH finansmanı için “hesap verebilirlik, şeffaflık ve uygun gözetim” vaat ediyor. Caruso da benzer şekilde bana HHH’yi denetlemek için bağımsız bir firma tutmayı planladığını ve “paranın nereye gittiğini, herhangi bir dolandırıcılık olup olmadığını, verimsizlik seviyelerini” bulmayı planladığını söyledi.
Şeffaflık, gözetim ve verimlilik kulağa hoş geliyor ve anket iyi. Ancak uygun fiyatlı konut geliştiricileri mevcut şeffaflık, gözetim ve verimlilik gereksinimleri altında eziliyor. Marston, “Ben oradayken gelen 38 benzersiz fon kaynağımız vardı” dedi ve “bunların her birinin yalnızca bizim değil, finanse ettiğimiz kâr amacı gütmeyen kuruluşların da yıllık veya iki yılda bir denetimleri vardı.”
Arsa bulunursa ve tapular verilirse ve finansman toplanırsa inşaat başlayabilir. Los Angeles’ta işçilik maliyetleri zaten yüksek. Ancak, geçerli ücretleri artırması gereken HHH projeleri için daha yüksekler ve bana söylenene göre, piyasa fiyatına göre konutların emek için ödediği ücretin üzerine yaklaşık yüzde 20 ekleniyor. 65 ünitenin üzerindeki HHH projeleri için daha da kısıtlayıcı iş sözleşmeleri var. Bir RAND araştırması, bu anlaşmaların geliştiricileri orantısız bir şekilde 65 birimden daha küçük geliştirmeler önermeye yönlendirdiğini ve yapmadıklarında “birim başına inşaat maliyetlerinin yaklaşık 43.000 dolar daha yüksek olduğunu” buldu.
Sonra California’nın kapsamlı yeşil bina kodları var. Tong bana, “Kaliforniya’daki standartlar ülkenin herhangi bir yerinden daha yüksek” dedi. “Sadece standarda göre inşa etmeniz gerekmiyor, aynı zamanda standarda göre inşa ettiğinizi onaylamak için bir danışman tutmanız gerekiyor. Bu da maliyetleri artırıyor.”
Ve sonra, planlama kurulları ve yerel rakiplerle kesilen ısmarlama anlaşmalar var. Tong bana bir otoyolun yakınında bulunan uygun fiyatlı bir konut geliştirmeden bahsetti; Bunu inşa etmek için planlama departmanı, geliştiricilerin normalden çok daha yüksek kaliteli havalandırma sistemleri kurması konusunda ısrar etti.
Bireysel olarak, bu standartların, tavizlerin ve eklentilerin çoğu kulağa hoş geliyor ve hatta iyi. Kim daha temiz havaya karşı olur? İnşaat işçilerinin yüksek maaş almasını kim istemez ki? Ancak, alternatifin genellikle çadırlarda veya sokak köşelerinde uyuyan insanlar olduğu göz önüne alındığında, kümülatif olarak, uygun fiyatlı konutları ekonomik ve hızlı bir şekilde inşa etmeye öncelik vermemek şaşırtıcı bir başarısızlık anlamına geliyor. Galperin, piyasa fiyatı geliştiricilerinin “kapı başına 250.000 $ ‘a yepyeni birimler inşa ettiğini” söyledi. “Bu, bu birimlerin maliyetinin yarısından daha az.”
Galperin, Los Angeles’ın siyasi sınıfının, bu standartlara bağlı kalıcı konutlar için HHH fonlarını kullanmaya çok sıkı bir şekilde odaklanmakla hata yaptığına inanıyor. “Herkes için mümkün olan en iyi konutu istiyoruz” dedi. “Ama mükemmeli iyinin düşmanı ya da yeterince iyi yapmayı bırakalım. Daha fazla mikro birimi veya paylaşılan birimi nasıl oluştururuz? Belki kendi mutfağınız olmadığı halde binada yemek yiyebileceğiniz bir yeriniz olan yurt tarzı birimlere ne dersiniz?” Galperin ayrıca paranın daha fazlasının sığınaklara ve geçici konutlara harcanması gerektiğini savundu. “Bunlar mükemmel yaklaşımlar değil, ancak her gün bu kadar çok insan ölüyor, bir aciliyet duygusu olmalı.”
Bu, Los Angeles’ın konut tartışmasındaki en zorlu kavgalardan biri: Bir taraf, kalıcı konutun tek gerçek çözüm olduğunu ve geri kalan her şeyin bir yara bandı olduğunu söylüyor. İşte Los Angeles Times yayın kurulu: “Kuzey Yıldızı, şehrin insanları sokaklardan süpürebilmesi için yeterli sığınak yatağı almamalı. Yeterince konut almakla ilgili olmalı, böylece insanlar sokaklardan sonsuza kadar uzaklaşabilir. ” Diğer taraf, kanaman olduğunda yara bandına ihtiyacın olduğunu söylüyor. Los Angeles’ın her türden konut çözümünden daha fazlasına ihtiyacı var, ancak özellikle en yüksek hızda, en düşük maliyetle inşa edilebilecek birçok çözüme ihtiyacı var.
Ancak herhangi bir tür konutun yapılmasına izin vermek ve inşa etmekle ilgilenen insanlarla konuşmak için ne kadar çok zaman harcarsam, bu ayrım o kadar az önemli hale geldi. Evet, mikro birimler, yurtlar ve prefabrik evler daha ucuz olabilir, ancak bir şey olursa, daha ağır topluluk muhalefetiyle karşı karşıya kalırlar. Bu, toplulukların durdurmak için savaşa girdiği büyük barınak geliştirmeleri için daha da doğrudur. Kenarda, neyin inşa edileceğinin seçimi önemlidir. Ancak ucuz veya hızlı bir şekilde inşa edememek endemiktir. Los Angeles’ın çok sayıda yurt tarzı geliştirmeyi hızla inşa edebileceği bir dünya, her türlü uygun fiyatlı konutu hızla inşa edebileceği bir dünyadır.
Keşke size bu hikayeyi anlatırken kolay çözümlerle karşılaştığımı söyleyebilseydim. yapmadım. Los Angeles siyasi sisteminde otorite parçalanmıştır. Belediye başkanı nispeten zayıf ve Kent Konseyi şu anda kaos içinde, çünkü eski başkanı Nury Martinez yaptığı ırkçı yorumların kayıtları ortaya çıktıktan sonra istifa etti ve konseyin bir başka üyesi ve bu kayıtlara katılan Kevin de León, tırnaklarından asılıdır. Güç, Kent Konseyi ile İlçe Denetleme Kurulu arasında daha da bölünmüş durumda ve iki taraf da diğeriyle iyi çalışmıyor.
Hem Bass hem de Caruso, örtüşen güç bölgeleri arasında daha iyi çalışma ilişkileri kurabileceklerini düşündüler. İkisi de nasıl olduğu konusunda belirsizdi. Bass, Los Angeles’ın çeşitli güç merkezleriyle uzun süreli ilişkilerinden bahsederken, “1 No’lu, 2 No’lu ve 3 No’lu İş, hükümetler arası ilişkilerdir” dedi. Caruso, çeşitli projeler için Şehir Konseyi desteği alma başarısının ve Los Angeles Polis Komisyonu’ndaki çalışmasının altını çizdi (gerçi bu işteki gerçek katılım kaydı sandığından daha lekeli – Los Angeles Times, neredeyse yüzde 40’ını kaçırdığını bildiriyor. toplantılar).
Belki Bass veya Caruso, Garcetti’nin sahip olmadığı kişilerarası inceliğe sahip olacak, ancak cevaplarına çok fazla stok koymak zor. 2001’den 2013’e kadar Los Angeles Kent Konseyi’nde görev yapan Garcetti, şehir genelinde onun yerine geçmek için yarışan adaylardan daha derin ilişkilere sahipti.
İyimserlik için bir nedene en yakın şey, Belediye Başkanı Bass veya Belediye Başkanı Caruso’nun Belediye Başkanı Garcetti’nin sahip olmadığı bir şeye sahip olmasıdır: eyalet çapında destek. Çok uygun fiyatlı konutlar, Kaliforniya Çevresel Kalite Yasası’ndan muaf tutulmuştur. Daha fazla yoğunluk ve daha hafif park etme gereksinimleri hakkı verildi. Vali Gavin Newsom, mirasını bu konunun belirleyeceğine karar verdi ve şimdi o ve Yasama Meclisi, konut faturalarını o kadar telaşlı bir şekilde geçiriyor ki, bu hikaye için konuştuğum hiç kimse, neyin değiştiğinin tüm kapsamını anladığından emin değildi. Devlet de çıkardığı yasaların uygulanmasını hızlandırıyor. California, konut geliştirmeyi şehirlerin çözmesi gereken bir sorun olarak görüyordu. Artık.
Kampanyalarının havasındaki derin farklılıklara rağmen, Bass ve Caruso ile konuşmalarım o kadar da farklı değildi. Her iki aday da evsizliğin acil bir durum olduğunu ve bu şekilde ele alınması gerektiğini söylüyor. Her ikisi de çok sayıda düzenleme ve standartların sistemden çıkarılması gerektiğini söylüyor. Her ikisi de uygun fiyatlı konut için harcanan paranın kolay harcanması gerektiğini düşünüyor.
Ve ikisi de aynı siyasi zorluklarla karşı karşıya: niyetlerini yerine getirmek, sendikalardan yeşillere, NIMBY’lere, Belediye Meclisine ve düzenleyicilere kadar herkesle acımasız kavgalar anlamına gelecek. Los Angeles’ın elde ettiği sonuçları kimse beğenmiyor. Ancak birçoğu sistemden olduğu gibi yararlanıyor. Birçoğu, bu çözümü değil, kendilerine veya çocuklarının okuluna yakın bir yerde bulunan çözümler istiyor. Ve hayır, o da değil; iğrenç. Ya da şu: Bu mahallenin zaten sahip olduğu park sorunlarını görmedin mi?
Bu, Los Angeles’ta ve diğer pek çok şehirde konut geliştirme paradoksu. Uygun fiyatlı konut krizinin politikası korkunç. Bunu çözmek için yapmanız gerekenlerin politikası daha da kötü.
Rollin Hu tarafından ek araştırma.
The Times yayınlamaya kararlı harf çeşitliliği editöre. Bu veya makalelerimizden herhangi biri hakkında ne düşündüğünüzü duymak isteriz. İşte bazıları ipuçları . Ve işte e-postamız: [email protected] .
The New York Times Opinion bölümünü takip edin Facebook , Twitter (@zeynep) ve Instagram .