Dahi kafalar
New member
Kredi… The New York Times’ın çizimi; Getty Images aracılığıyla Drew Angerer ve John Moore’un görüntüleri
Bu makale Debatable bülteninin bir parçasıdır. Yapabilirsiniz buradan kaydol Çarşamba günleri almak için.
Koronavirüs pandemisinden çok önce, Amerikalılar konut maliyetine ayak uydurmak için mücadele ediyorlardı ve enflasyon sorunu daha da kötüleştirdi: Eylül 2021 ile Eylül 2022 arasında, birincil konut kira fiyatları yüzde 7,2 arttı – bu tipik olarak tırmanan bir ölçü yılda sadece yüzde 3 – ve Temmuz 2021 ile Temmuz 2022 arasında ev fiyatları yüzde 15,8 arttı.
Suçlu kim? Demokratlar ve hatta bazı Cumhuriyetçiler arasında giderek daha popüler hale gelen bir cevap Wall Street’tir. Bu yılın başlarında Senatör Elizabeth Warren, özel sermaye şirketlerini “çok sayıda ev satın alarak ve aileler için kiraları artırarak konut sıkıntısından yararlanmakla” suçladı. Haziran ayında Meclis Mali Hizmetler Komitesi, “Tüm Meclisler Nereye Gitti? Özel Sermaye, Tek Aile Kiralamaları ve Amerika’nın Mahalleleri.”
Uygun fiyatlı konut krizi – ve “kira devrimi”ne yönelik yeni başlayan umutlar ve korkular – gerçekten ne ölçüde şirket spekülatörlerine yüklenebilir? İşte tartışmaya bir göz atın.
Kurumsal gayrimenkul yatırımcısının yükselişi
Francesca Mari’nin 2020 New York Times Magazine makalesinde açıkladığı gibi, Büyük Durgunluktan önce tek aile kiralama pazarında kurumsal ev sahipleri yoktu. Ancak 2007 ile 2011 arasında yaklaşık 4,7 milyon eve haciz geldi. 2016 yılına gelindiğinde, devlet destekli finansörler Fannie Mae ve Freddie Mac’in yardımıyla özel sermaye şirketleri, arzu edilen bölgelerde yüzbinlerce müstakil ev satın aldı ve bunları kiraya dönüştürdü ve kiracı olarak yükselen ev değerlerinden para kazandı. ipotekleri ödedi. Tek ailelik kiralama pazarı pandemi sırasında bir başka artış kaydetti: 2021’in dördüncü çeyreğinde, emlak yatırımcıları ABD’de satılan evlerin yüzde 18,4’ünü bir önceki yıla göre yüzde 12,6’dan rekor bir artışla satın aldı.
Tek aileli gayrimenkullere kurumsal yatırımı eleştirenler, bunun ev sahibi olmayı daha fazla Amerikalı için ulaşılmaz hale getirdiğini söylüyor. New York City emlak komisyoncusu LG Fairmont’un CEO’su Aaron Graf geçen yıl, “Bir alıcı, bir kurumun tüm nakit teklifleriyle rekabet edemez, özellikle de yüksek gelirse” dedi. “Gençler bu nedenle başlangıç tek ailelik evlerinden fiyatlandırılıyor.”
Birçok kiracı, özel sermaye şirketlerinin karlarını nispeten kısa sürelerde maksimize etmek için gittikleri uzunluklar nedeniyle eğilimin kiracılara da zarar verdiğini söylüyor. The Times gazetesinden Sophie Kasakove Nisan ayında, “Çeşitli araştırmalar, kurumsal ev sahiplerinin kiraları artırma, kiracılarını tahliye etme ve mülklerini daha kötü şekilde sürdürme olasılıklarının daha küçük ev sahiplerine göre daha yüksek olduğunu ortaya çıkardı” dedi. “2018’de Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı tarafından hazırlanan bir rapor, Atlanta’daki büyük şirket sahiplerinin, küçük şirket sahiplerine göre tahliye bildiriminde bulunma olasılığının yüzde 68 daha fazla olduğunu tespit etti.”
Bu yılki bir ProPublica araştırması, özel sermaye şirketlerinin de Amerikan şehirlerindeki apartmanları nasıl satın aldıklarını ve eyalet ve yerel konut politikalarını şekillendirmek için etkilerini nasıl kullandıklarını detaylandırdı. Örneğin 2018’de özel sermaye devi Blackstone, Kaliforniya şehirlerinde kira kontrolüne izin verecek bir oylama girişimi için 6,2 milyon dolardan fazla harcadı.
2019’da Birleşmiş Milletler’deki insan hakları yetkilileri, Blackstone’un uygulamalarını kınadı ve Amerika Birleşik Devletleri de dahil olmak üzere altı ülkeyi konut amaçlı gayrimenkul yatırımlarını düzgün bir şekilde düzenleyemediği için eleştirdi. “Ev sahipleri, kiracıların güvenlik haklarını alt üst eden ve küresel konut krizine katkıda bulunan meçhul şirketler haline geldi” diye yazdılar. “Mevcut haliyle konutun finansallaştırılması, uluslararası insan hakları normlarına aykırıdır ve devam edemez.”
Özel sermaye gerçek kötü adam mı yoksa günah keçisi mi?
Wall Street’in tek ailelik kiralama pazarına girişinin aynı derecede kötü olduğuna herkes ikna olmuş değil. Jerusalem Demsas’ın Vox’ta belirttiği gibi, kurumsal yatırımcılar, tipik bir müstakbel ev sahibinin yapmak istemeyebileceği önemli onarımlara ihtiyaç duyan evleri satın alma eğilimindedir. Kurumsal yatırımcılar, durgunluk dönemlerinde bile satın alacak kaynaklara sahip olduklarından, çöküş tehdidinde bulunan konut piyasası için bir fiyat tabanı sağlayabilirler.
Ancak saf kötülük olsun ya da olmasın, kurumsal yatırımcılar, uygun fiyatlı konut krizini yönlendirecek piyasa gücüne sahip değiller. birçok analist söylüyor. 2021 itibariyle, kurumsal yatırımcılar tek ailelik kiralık evlerin sadece yüzde 3’üne sahipti ve bu da Amerika Birleşik Devletleri’ndeki kabaca 84 milyon tek aile evinin sadece küçük bir kısmını oluşturuyor. Ulusal Kiralık Ev Konseyi’nin yönetici direktörü David Howard, “Ülke genelinde 300.000 eve sahip bir avuç şirketin, ev fiyatları ve kira oranları gibi şeyleri gerçekten etkileme yeteneğine sahip olduğunu iddia etmek gerçekten zor” dedi. tek ailelik kiralık ev endüstrisini temsil eder.
Times muhabirleri Conor Dougherty ve Ben Casselman’ın açıkladığı gibi, Amerika Birleşik Devletleri’nde konutların bu kadar pahalı olmasının temel nedeni, bunun yeterli olmamasıdır. Geçen yıl, Freddie Mac’in bir tahminine göre, ülke 2018’deki 2,5 milyon açıktan 3,8 milyon birim açık verdi. “Diğer analistler farklı rakamlar veriyor, ancak hemen hemen herkes ülkenin olmadığı konusunda hemfikir. Dougherty ve Casselman, özellikle orta ve düşük gelirli aileler için talebi karşılamak için neredeyse yeterli ev inşa ediyor” diye yazıyor. “Bu birimleri inşa etmedeki başarısızlık, son yıllarda birkaç kıyı kentinden ülkenin çok daha geniş bir kesimine yayılan satın alınabilirlik krizine en büyük katkıyı sağlıyor.”
Konut inşaatının durgun hızının, kamu yatırımlarının eksikliği, endüstrinin parçalanması, kısıtlayıcı yerel imar ve arazi kullanımı yasaları ve bu yasaların reformuna karşı özel sermaye devleriyle temel bir çıkarı paylaşan ev sahiplerinin muhalefeti gibi birçok nedeni vardır: onların getirisi. yatırım. Ev sahiplerinin yeni gelişmeye karşı çıkma eğilimi olan NIMBYizm, tartışmasız, Amerika’nın refahın nihai işareti ve zenginlik oluşturmanın başlıca aracı olarak ev sahibi olma konusundaki ısrarının doğal bir sonucudur.
“Amerika’nın konut sıkıntısındaki daha büyük kötü adam, apartmanınızı veya evinizi yöneten yüzü olmayan Wall Street Goliath değil; The Atlantic’ten Derek Thompson geçen yıl yazdı: her şeyden önce yeni apartman binalarını veya evleri var olan güçler: komşularınız, yerel yasalar ve yerel yönetimler. “Amerika’nın konut krizinin suçlusunu göremiyorsak, bunun nedeni ayna dışında her yere bakmaya hevesli olmamızdır.”
Konut piyasası buradan nereye gidiyor?
The Times’tan Lydia DePillis’in geçen ay bildirdiği gibi, her büyüklükteki ev sahipleri, kiraların geçen yıl olduğu kadar hızlı artmaya devam edeceğinden şüphe duyuyor – aslında, yeni kiralamalarda kira artışları zaten önemli ölçüde yavaşladı.
Ancak, uygun fiyatlı konut krizine sistematik bir çözüm bir yana, salgın öncesi kiralara dönüşü umut eden Amerikalılar büyük olasılıkla hayal kırıklığına uğrayacaklar. Dougherty ve Casselman’ın bildirdiği gibi, Federal Rezerv’in faiz oranlarını yükselterek enflasyonu düşürme çabaları konut inşaatında bir geri çekilmeye neden oldu ve bu da uzun vadeli talep ve arz arasındaki uçurum genişledikçe konutu yolun aşağısında daha da düşük maliyetli hale getirecek.
Bu nedenle, kurumsal yatırımcılar, inşa edilen evlerin giderek daha büyük paylarını almaya devam edebilir, hatta daha fazla tek ailelik kiralık evler inşa etmeyi seçebilirler. Bazıları bunu potansiyel olarak olumlu bir şey olarak görüyor: Örneğin, Bloomberg Opinion köşe yazarı Conor Sen, tek ailelik kiralık toplulukların çoğalmasının konut inşaatının önündeki bazı engelleri azaltabileceğini savundu. “Kendi mülk değerleriyle ilgilenen bir grup bireysel ev sahibi yerine, kiracıları daha fazla inşaat yapmayı zengin kurumsal sahipler pahasına kiraları düşürmenin bir yolu olarak gören bir avuç kurumsal mülk sahibi olabilir” diye yazdı. yıl.
Ancak diğerleri, mülk sahipliğinin kurumsal konsolidasyonunun, kiralar üzerinde olumlu bir etkisi olsa bile, sevindirilecek bir şey olmadığını iddia ediyor. Los Angeles’ta bir kiracı savunuculuk örgütü olan Adil Ekonomi için Stratejik Eylemler’den Alexander Ferrer, küçük ev sahipleri aynı zamanda yağmacı kâr maksimizasyonu uygulamalarına girişirken, kimliği belirsiz kurumsal ev sahiplerine karşı başarılı şikayetlerde bulunmanın genellikle daha zor olduğunu savundu.
Geçen yıl, “Kiracılar ve avukatları, konut maliyetini artırdığı için, ev sahibi ile kiracı arasındaki güç dengesizliğini büyüttüğü için kurumsal mülkiyete karşı temkinli davranıyorlar” diye yazdı. “Liberal şehirciler, konut uzmanları ve kiracı savunucuları, şirket sahiplerinin tek aileli konut piyasasına şu anki girişine itiraz etmelidir – tek aileli konutlarda yaşayan insanlar özel korumayı hak ettikleri için değil, kurumsal ev sahipliği belirgin zararlar yarattığı için ve genişleme. bu zararlara her zaman itiraz edilmelidir.”
Kaçırdığımız bir bakış açısı var mı? Bize e-posta gönderin tartışmalı@nytimes.com . Lütfen yanıtınızda adınızı, yaşınızı ve konumunuzu not edin ve bir sonraki haber bülteninde yer alabilir.
DEVAMINI OKU
“Kira Artıyor mu? Bir Şirketin Algoritması Neden Olabilir.” [ProPublica]
“Bir Konut Krizi, Geliştiricilere Evet Diyen Daha Fazla Politikacıya Sahiptir” [New York Times]
“Yükselen Ev Fiyatlarından Özel Sermaye Şirketleri mi Suçlanacak?” [İşaretleyici]
“YIMBY Hareketinin Parçaları Sola Kayıyor” [Jakoben]
“Gayrimenkul Avcıları Pandemiden Para Kazanmaya Çalıştı. Sonra Kiracılar Karşı Çıktı.” [Anne Jones]
Bu makale Debatable bülteninin bir parçasıdır. Yapabilirsiniz buradan kaydol Çarşamba günleri almak için.
Koronavirüs pandemisinden çok önce, Amerikalılar konut maliyetine ayak uydurmak için mücadele ediyorlardı ve enflasyon sorunu daha da kötüleştirdi: Eylül 2021 ile Eylül 2022 arasında, birincil konut kira fiyatları yüzde 7,2 arttı – bu tipik olarak tırmanan bir ölçü yılda sadece yüzde 3 – ve Temmuz 2021 ile Temmuz 2022 arasında ev fiyatları yüzde 15,8 arttı.
Suçlu kim? Demokratlar ve hatta bazı Cumhuriyetçiler arasında giderek daha popüler hale gelen bir cevap Wall Street’tir. Bu yılın başlarında Senatör Elizabeth Warren, özel sermaye şirketlerini “çok sayıda ev satın alarak ve aileler için kiraları artırarak konut sıkıntısından yararlanmakla” suçladı. Haziran ayında Meclis Mali Hizmetler Komitesi, “Tüm Meclisler Nereye Gitti? Özel Sermaye, Tek Aile Kiralamaları ve Amerika’nın Mahalleleri.”
Uygun fiyatlı konut krizi – ve “kira devrimi”ne yönelik yeni başlayan umutlar ve korkular – gerçekten ne ölçüde şirket spekülatörlerine yüklenebilir? İşte tartışmaya bir göz atın.
Kurumsal gayrimenkul yatırımcısının yükselişi
Francesca Mari’nin 2020 New York Times Magazine makalesinde açıkladığı gibi, Büyük Durgunluktan önce tek aile kiralama pazarında kurumsal ev sahipleri yoktu. Ancak 2007 ile 2011 arasında yaklaşık 4,7 milyon eve haciz geldi. 2016 yılına gelindiğinde, devlet destekli finansörler Fannie Mae ve Freddie Mac’in yardımıyla özel sermaye şirketleri, arzu edilen bölgelerde yüzbinlerce müstakil ev satın aldı ve bunları kiraya dönüştürdü ve kiracı olarak yükselen ev değerlerinden para kazandı. ipotekleri ödedi. Tek ailelik kiralama pazarı pandemi sırasında bir başka artış kaydetti: 2021’in dördüncü çeyreğinde, emlak yatırımcıları ABD’de satılan evlerin yüzde 18,4’ünü bir önceki yıla göre yüzde 12,6’dan rekor bir artışla satın aldı.
Tek aileli gayrimenkullere kurumsal yatırımı eleştirenler, bunun ev sahibi olmayı daha fazla Amerikalı için ulaşılmaz hale getirdiğini söylüyor. New York City emlak komisyoncusu LG Fairmont’un CEO’su Aaron Graf geçen yıl, “Bir alıcı, bir kurumun tüm nakit teklifleriyle rekabet edemez, özellikle de yüksek gelirse” dedi. “Gençler bu nedenle başlangıç tek ailelik evlerinden fiyatlandırılıyor.”
Birçok kiracı, özel sermaye şirketlerinin karlarını nispeten kısa sürelerde maksimize etmek için gittikleri uzunluklar nedeniyle eğilimin kiracılara da zarar verdiğini söylüyor. The Times gazetesinden Sophie Kasakove Nisan ayında, “Çeşitli araştırmalar, kurumsal ev sahiplerinin kiraları artırma, kiracılarını tahliye etme ve mülklerini daha kötü şekilde sürdürme olasılıklarının daha küçük ev sahiplerine göre daha yüksek olduğunu ortaya çıkardı” dedi. “2018’de Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı tarafından hazırlanan bir rapor, Atlanta’daki büyük şirket sahiplerinin, küçük şirket sahiplerine göre tahliye bildiriminde bulunma olasılığının yüzde 68 daha fazla olduğunu tespit etti.”
Bu yılki bir ProPublica araştırması, özel sermaye şirketlerinin de Amerikan şehirlerindeki apartmanları nasıl satın aldıklarını ve eyalet ve yerel konut politikalarını şekillendirmek için etkilerini nasıl kullandıklarını detaylandırdı. Örneğin 2018’de özel sermaye devi Blackstone, Kaliforniya şehirlerinde kira kontrolüne izin verecek bir oylama girişimi için 6,2 milyon dolardan fazla harcadı.
2019’da Birleşmiş Milletler’deki insan hakları yetkilileri, Blackstone’un uygulamalarını kınadı ve Amerika Birleşik Devletleri de dahil olmak üzere altı ülkeyi konut amaçlı gayrimenkul yatırımlarını düzgün bir şekilde düzenleyemediği için eleştirdi. “Ev sahipleri, kiracıların güvenlik haklarını alt üst eden ve küresel konut krizine katkıda bulunan meçhul şirketler haline geldi” diye yazdılar. “Mevcut haliyle konutun finansallaştırılması, uluslararası insan hakları normlarına aykırıdır ve devam edemez.”
Özel sermaye gerçek kötü adam mı yoksa günah keçisi mi?
Wall Street’in tek ailelik kiralama pazarına girişinin aynı derecede kötü olduğuna herkes ikna olmuş değil. Jerusalem Demsas’ın Vox’ta belirttiği gibi, kurumsal yatırımcılar, tipik bir müstakbel ev sahibinin yapmak istemeyebileceği önemli onarımlara ihtiyaç duyan evleri satın alma eğilimindedir. Kurumsal yatırımcılar, durgunluk dönemlerinde bile satın alacak kaynaklara sahip olduklarından, çöküş tehdidinde bulunan konut piyasası için bir fiyat tabanı sağlayabilirler.
Ancak saf kötülük olsun ya da olmasın, kurumsal yatırımcılar, uygun fiyatlı konut krizini yönlendirecek piyasa gücüne sahip değiller. birçok analist söylüyor. 2021 itibariyle, kurumsal yatırımcılar tek ailelik kiralık evlerin sadece yüzde 3’üne sahipti ve bu da Amerika Birleşik Devletleri’ndeki kabaca 84 milyon tek aile evinin sadece küçük bir kısmını oluşturuyor. Ulusal Kiralık Ev Konseyi’nin yönetici direktörü David Howard, “Ülke genelinde 300.000 eve sahip bir avuç şirketin, ev fiyatları ve kira oranları gibi şeyleri gerçekten etkileme yeteneğine sahip olduğunu iddia etmek gerçekten zor” dedi. tek ailelik kiralık ev endüstrisini temsil eder.
Times muhabirleri Conor Dougherty ve Ben Casselman’ın açıkladığı gibi, Amerika Birleşik Devletleri’nde konutların bu kadar pahalı olmasının temel nedeni, bunun yeterli olmamasıdır. Geçen yıl, Freddie Mac’in bir tahminine göre, ülke 2018’deki 2,5 milyon açıktan 3,8 milyon birim açık verdi. “Diğer analistler farklı rakamlar veriyor, ancak hemen hemen herkes ülkenin olmadığı konusunda hemfikir. Dougherty ve Casselman, özellikle orta ve düşük gelirli aileler için talebi karşılamak için neredeyse yeterli ev inşa ediyor” diye yazıyor. “Bu birimleri inşa etmedeki başarısızlık, son yıllarda birkaç kıyı kentinden ülkenin çok daha geniş bir kesimine yayılan satın alınabilirlik krizine en büyük katkıyı sağlıyor.”
Konut inşaatının durgun hızının, kamu yatırımlarının eksikliği, endüstrinin parçalanması, kısıtlayıcı yerel imar ve arazi kullanımı yasaları ve bu yasaların reformuna karşı özel sermaye devleriyle temel bir çıkarı paylaşan ev sahiplerinin muhalefeti gibi birçok nedeni vardır: onların getirisi. yatırım. Ev sahiplerinin yeni gelişmeye karşı çıkma eğilimi olan NIMBYizm, tartışmasız, Amerika’nın refahın nihai işareti ve zenginlik oluşturmanın başlıca aracı olarak ev sahibi olma konusundaki ısrarının doğal bir sonucudur.
“Amerika’nın konut sıkıntısındaki daha büyük kötü adam, apartmanınızı veya evinizi yöneten yüzü olmayan Wall Street Goliath değil; The Atlantic’ten Derek Thompson geçen yıl yazdı: her şeyden önce yeni apartman binalarını veya evleri var olan güçler: komşularınız, yerel yasalar ve yerel yönetimler. “Amerika’nın konut krizinin suçlusunu göremiyorsak, bunun nedeni ayna dışında her yere bakmaya hevesli olmamızdır.”
Konut piyasası buradan nereye gidiyor?
The Times’tan Lydia DePillis’in geçen ay bildirdiği gibi, her büyüklükteki ev sahipleri, kiraların geçen yıl olduğu kadar hızlı artmaya devam edeceğinden şüphe duyuyor – aslında, yeni kiralamalarda kira artışları zaten önemli ölçüde yavaşladı.
Ancak, uygun fiyatlı konut krizine sistematik bir çözüm bir yana, salgın öncesi kiralara dönüşü umut eden Amerikalılar büyük olasılıkla hayal kırıklığına uğrayacaklar. Dougherty ve Casselman’ın bildirdiği gibi, Federal Rezerv’in faiz oranlarını yükselterek enflasyonu düşürme çabaları konut inşaatında bir geri çekilmeye neden oldu ve bu da uzun vadeli talep ve arz arasındaki uçurum genişledikçe konutu yolun aşağısında daha da düşük maliyetli hale getirecek.
Bu nedenle, kurumsal yatırımcılar, inşa edilen evlerin giderek daha büyük paylarını almaya devam edebilir, hatta daha fazla tek ailelik kiralık evler inşa etmeyi seçebilirler. Bazıları bunu potansiyel olarak olumlu bir şey olarak görüyor: Örneğin, Bloomberg Opinion köşe yazarı Conor Sen, tek ailelik kiralık toplulukların çoğalmasının konut inşaatının önündeki bazı engelleri azaltabileceğini savundu. “Kendi mülk değerleriyle ilgilenen bir grup bireysel ev sahibi yerine, kiracıları daha fazla inşaat yapmayı zengin kurumsal sahipler pahasına kiraları düşürmenin bir yolu olarak gören bir avuç kurumsal mülk sahibi olabilir” diye yazdı. yıl.
Ancak diğerleri, mülk sahipliğinin kurumsal konsolidasyonunun, kiralar üzerinde olumlu bir etkisi olsa bile, sevindirilecek bir şey olmadığını iddia ediyor. Los Angeles’ta bir kiracı savunuculuk örgütü olan Adil Ekonomi için Stratejik Eylemler’den Alexander Ferrer, küçük ev sahipleri aynı zamanda yağmacı kâr maksimizasyonu uygulamalarına girişirken, kimliği belirsiz kurumsal ev sahiplerine karşı başarılı şikayetlerde bulunmanın genellikle daha zor olduğunu savundu.
Geçen yıl, “Kiracılar ve avukatları, konut maliyetini artırdığı için, ev sahibi ile kiracı arasındaki güç dengesizliğini büyüttüğü için kurumsal mülkiyete karşı temkinli davranıyorlar” diye yazdı. “Liberal şehirciler, konut uzmanları ve kiracı savunucuları, şirket sahiplerinin tek aileli konut piyasasına şu anki girişine itiraz etmelidir – tek aileli konutlarda yaşayan insanlar özel korumayı hak ettikleri için değil, kurumsal ev sahipliği belirgin zararlar yarattığı için ve genişleme. bu zararlara her zaman itiraz edilmelidir.”
Kaçırdığımız bir bakış açısı var mı? Bize e-posta gönderin tartışmalı@nytimes.com . Lütfen yanıtınızda adınızı, yaşınızı ve konumunuzu not edin ve bir sonraki haber bülteninde yer alabilir.
DEVAMINI OKU
“Kira Artıyor mu? Bir Şirketin Algoritması Neden Olabilir.” [ProPublica]
“Bir Konut Krizi, Geliştiricilere Evet Diyen Daha Fazla Politikacıya Sahiptir” [New York Times]
“Yükselen Ev Fiyatlarından Özel Sermaye Şirketleri mi Suçlanacak?” [İşaretleyici]
“YIMBY Hareketinin Parçaları Sola Kayıyor” [Jakoben]
“Gayrimenkul Avcıları Pandemiden Para Kazanmaya Çalıştı. Sonra Kiracılar Karşı Çıktı.” [Anne Jones]